Calculateur de capacité d'emprunt

À propos de cet outil

Ce simulateur calcule le capital que vous pouvez emprunter à partir de vos revenus nets mensuels, de vos crédits en cours et du taux d'endettement maximal (35 % au plus selon le Haut Conseil de stabilité financière, assurance comprise). Il en déduit votre budget d'achat en y ajoutant l'apport, et le prix du bien une fois les frais de notaire estimés.

Comment utiliser cet outil

1. Saisissez les revenus nets mensuels de votre foyer et les mensualités de crédits déjà en cours.
2. Indiquez votre apport personnel, la durée souhaitée, le taux du prêt et le taux de l'assurance emprunteur.
3. Gardez le taux d'endettement à 35 % (la référence des banques) ou ajustez-le.
4. Choisissez le type de bien pour estimer les frais de notaire à déduire de votre budget.
5. Consultez la mensualité maximale, la capacité d'emprunt, votre budget total et le prix d'achat accessible.

La capacité d'emprunt en une phrase

La capacité d'emprunt est le capital maximal qu'une banque accepte de vous prêter, compte tenu de ce que vous pouvez rembourser chaque mois. Le calcul suit une chaîne simple :

1. Mensualité maximale = revenus × taux d'endettement − charges de crédit existantes.
2. Le capital s'obtient en inversant la formule de la mensualité : capital = mensualité ÷ (facteur d'annuité + assurance mensuelle par euro emprunté).
3. Budget d'achat = capital + apport, dont il faut déduire les frais de notaire pour connaître le prix du bien accessible.

Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges de remboursement (nouveau prêt, assurance comprise, et crédits en cours) et vos revenus nets avant impôt. C'est la première grille de lecture de toutes les banques.

Les règles qui encadrent le crédit immobilier en France

Depuis le 1^er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques. Elles fixent deux repères principaux :

• un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse ;
• une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans pour l'achat d'un logement neuf sur plan (VEFA) ou une construction de maison individuelle, avec un différé de remboursement possible.

Les banques disposent d'une marge de flexibilité limitée (une fraction de leur production trimestrielle, dont la majorité est réservée aux résidences principales et aux primo-accédants) : une dérogation individuelle reste possible, mais elle n'est pas un droit. L'outil applique 35 % par défaut et vous alerte si vous le dépassez ou si la durée dépasse 25 ans.

Un exemple détaillé et l'effet de chaque paramètre

Pour la même mensualité de 1 225 €, voici l'effet de la durée et du taux :

Chaque demi-point de taux en plus ou en moins déplace la capacité d'environ 8 000 à 9 000 €, tandis que cinq ans de durée supplémentaire ajoutent plus de 30 000 €. L'effet d'un crédit en cours est considérable : 300 € de remboursement mensuel déjà engagés réduisent la capacité de 202 493 € à 152 903 €, soit près de 50 000 € de moins.

Ce que la banque regarde en plus du taux d'endettement

Le taux d'endettement n'est qu'un seuil d'entrée. Pour accorder un prêt, l'établissement examine l'ensemble du dossier :

• La stabilité des revenus. Un CDI confirmé (période d'essai terminée) est le profil de référence ; les indépendants et les CDD doivent généralement justifier de plusieurs années d'activité. Certains revenus (primes variables, loyers perçus) ne sont retenus que partiellement : les revenus locatifs sont souvent comptés à 70 %.
• Le reste à vivre. C'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois les charges payées, rapporté au nombre de personnes du foyer. Deux ménages au même taux d'endettement n'ont pas la même marge de sécurité.
• L'apport et l'épargne. L'apport couvre en général au moins les frais de notaire et de garantie. Une épargne résiduelle après l'achat rassure sur votre capacité à absorber un imprévu.
• La gestion des comptes. Les découverts répétés, les incidents de paiement ou un crédit renouvelable utilisé en permanence pèsent sur la décision.
• Le projet lui-même. Qualité du bien, localisation, travaux à prévoir, performance énergétique : la banque prend une garantie sur ce qu'elle finance.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt

• Solder les petits crédits. Un crédit à la consommation ou en location avec option d'achat réduit directement la mensualité disponible, comme on l'a vu : le rembourser avant la demande de prêt est souvent le levier le plus efficace.
• Augmenter l'apport. Il n'accroît pas le capital emprunté, mais le budget d'achat total, et il améliore le taux proposé.
• Emprunter à deux. Les revenus des deux co-emprunteurs s'additionnent, mais leurs charges aussi : vérifiez l'effet sur le taux d'endettement et sur l'assurance, calculée sur chaque tête.
• Choisir une assurance moins chère. Passer d'un taux de 0,50 % à 0,10 % de l'assurance fait varier la capacité d'environ 11 000 € (de 197 064 € à 208 230 € dans l'exemple). La délégation d'assurance est un droit du consommateur.
• Allonger la durée, dans la limite autorisée. Elle augmente la capacité mais aussi le coût total : vérifiez-le avec le calculateur de mensualités.
• Explorer les prêts aidés. Prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale, prêts d'Action Logement : leurs conditions dépendent des revenus, de la zone et de la nature du bien.

Du capital emprunté au prix du bien : ne pas oublier les frais

Un budget de 232 493 € ne signifie pas un bien à 232 493 €. Il faut retrancher :

• les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) ;
• les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution) et les frais de dossier ;
• les éventuels travaux, le mobilier et le déménagement ;
• une réserve de sécurité qui évite de se retrouver à zéro de trésorerie le jour de l'emménagement.

L'outil déduit uniquement les frais de notaire estimés (7,5 % pour l'ancien, 2,5 % pour le neuf). Utilisez le calculateur de frais de notaire pour affiner ce poste, puis le calculateur de mensualités pour mesurer le coût total de l'emprunt choisi.

Questions fréquentes