À propos de cet outil
Cet outil estime les frais d'acquisition d'un bien immobilier en détaillant chaque poste : droits d'enregistrement (départementaux, communaux et frais d'assiette), émoluments proportionnels du notaire selon le barème réglementé, TVA, contribution de sécurité immobilière et débours. Il distingue l'ancien et le neuf, et montre quelle part des frais revient réellement à l'État et aux collectivités.
Comment utiliser cet outil
- Saisissez le prix d'achat du bien (hors mobilier).
- Choisissez « ancien » ou « neuf » (logement de moins de 5 ans acheté au promoteur).
- Pour l'ancien, sélectionnez le taux de droits de mutation de votre département (4,50 % le plus souvent, 5,00 % là où la hausse a été votée).
- Ajustez si besoin le montant des débours et formalités (environ 1 000 € en moyenne).
- Lisez le total, le pourcentage du prix et le détail par poste.
À quoi servent les « frais de notaire » et à qui vont-ils ?
L'expression « frais de notaire » est trompeuse : la plus grande partie de la somme ne revient pas au notaire. Ces frais d'acquisition se composent de trois blocs :
- Les droits et taxes (environ 80 % du total dans l'ancien), reversés au département, à la commune et à l'État : droits de mutation, taxe de publicité foncière, TVA sur les honoraires, contribution de sécurité immobilière.
- Les émoluments du notaire (environ 10 à 13 % du total), c'est-à-dire sa rémunération pour l'acte, calculée selon un barème national.
- Les débours et formalités, des frais avancés par l'étude pour votre compte : documents d'urbanisme et cadastraux, état civil, publicité foncière, rédaction et envoi des pièces.
Sur un achat de 250 000 € dans l'ancien, les frais atteignent environ 18 640 € : 15 246 € de taxes, 2 395 € d'émoluments (hors taxe) et 1 000 € de débours estimés.
Les droits de mutation dans l'ancien : environ 5,8 % (6,3 % dans certains départements)
Dans l'ancien, l'essentiel du coût provient des droits de mutation à titre onéreux, qui cumulent trois taxes :
- la part départementale, de 4,50 % dans la plupart des départements ; certains l'ont portée à 5,00 % (hausse temporaire autorisée par la loi de finances pour 2025) et de très rares départements pratiquent un taux plus bas ;
- la taxe communale, de 1,20 % ;
- les frais d'assiette et de recouvrement de 2,37 % du montant des droits départementaux.
À 4,50 %, on obtient 4,50 + 1,20 + 0,107 = 5,81 % du prix ; à 5,00 %, 5,00 + 1,20 + 0,119 = 6,32 %. C'est la raison pour laquelle le département où se situe le bien change la facture : sur 250 000 €, l'écart entre les deux taux représente 1 280 €.
Le barème des émoluments du notaire
La rémunération proportionnelle du notaire pour une vente est fixée par un barème réglementaire dégressif : plus le prix augmente, plus le pourcentage appliqué à la tranche supérieure diminue.
| Tranche du prix | Taux |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
6 500 × 3,870 % = 251,55 € ; 10 500 × 1,596 % = 167,58 € ; 43 000 × 1,064 % = 457,52 € ; 190 000 × 0,799 % = 1 518,10 €. Total : 2 394,75 € hors taxe, auxquels s'ajoute la TVA de 20 % (478,95 €), soit 2 873,70 € TTC. Le notaire peut en outre appliquer une remise sur la partie du prix supérieure à 100 000 € : elle est possible, plafonnée, et reste à son appréciation.
S'y ajoute la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix, minimum 15 €), taxe versée à l'État pour la publication de l'acte.
Le neuf : des frais d'acquisition réduits
Pour un logement neuf (acheté sur plan à un promoteur ou jamais habité et de moins de cinq ans), les droits d'enregistrement sont réduits à environ 0,715 % du prix. La TVA, elle, est déjà incluse dans le prix d'achat. Les émoluments suivent le même barème que dans l'ancien. D'où les ordres de grandeur habituels :
| Prix du bien | Ancien (4,50 %) | Ancien (5,00 %) | Neuf |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 8 342 € (8,3 %) | 8 854 € (8,9 %) | 3 251 € (3,3 %) |
| 150 000 € | 11 775 € (7,9 %) | 12 543 € (8,4 %) | 4 137 € (2,8 %) |
| 250 000 € | 18 640 € (7,5 %) | 19 920 € (8,0 %) | 5 911 € (2,4 %) |
| 400 000 € | 28 939 € (7,2 %) | 30 986 € (7,7 %) | 8 572 € (2,1 %) |
Le pourcentage diminue avec le prix, car une part fixe (débours, minimum de taxe) pèse relativement plus sur les petits budgets.
Ce que l'estimation ne comprend pas
- Les frais de garantie du prêt. Hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, ou caution : de l'ordre de 1 à 2 % du capital emprunté. Ils sont distincts des frais de notaire.
- Les frais de dossier bancaires et de courtage, que votre établissement ou votre courtier vous indiquera.
- La commission d'agence immobilière, selon qu'elle est à la charge du vendeur (comprise dans le prix) ou de l'acquéreur.
- Le mobilier. Un mobilier vendu avec le bien et décrit à part dans l'acte peut être exclu de l'assiette des droits ; son montant doit rester raisonnable et justifié.
- Les cas particuliers. Terrain à bâtir, vente en viager, immeuble soumis à la TVA sur marge, vente d'un logement à une personne morale : les taxes diffèrent, demandez un décompte à l'étude.
Demandez au notaire un décompte détaillé de ses frais dès la promesse de vente. Les droits et taxes ne se négocient pas, mais vous pouvez comparer les débours et demander l'application d'une éventuelle remise. La vraie marge de négociation reste le prix d'achat.
Questions fréquentes
À combien s'élèvent les frais de notaire ?
En règle générale, de 7 % à 8 % du prix dans l'ancien et de 2 % à 3 % dans le neuf. Environ 80 % de ces frais sont des taxes reversées à l'État et aux collectivités ; la rémunération du notaire (émoluments) en représente à peine 10 %.
Pourquoi les frais sont-ils plus faibles dans le neuf ?
Les logements neufs vendus par un promoteur supportent des droits d'enregistrement réduits (environ 0,715 % du prix) alors que dans l'ancien les droits de mutation à titre onéreux atteignent plus de 5,8 %. Le prix du neuf inclut en revanche la TVA.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits et taxes ne le sont pas. Les émoluments sont fixés par un barème national, mais le notaire peut consentir une remise sur la partie du prix dépassant 100 000 € (jusqu'à 20 %). La négociation du prix du bien reste le levier principal.
Peut-on emprunter pour payer les frais de notaire ?
Les banques demandent le plus souvent de les financer par l'apport personnel. Certains prêts (PTZ, prêt à taux zéro, prêts aidés) peuvent y contribuer sous conditions, mais cela dépend de chaque établissement.
Quand faut-il régler les frais de notaire ?
Au plus tard à la signature de l'acte authentique de vente. Une partie est parfois versée à la signature du compromis (dépôt de garantie, qui s'impute sur le prix) : renseignez-vous auprès de l'étude.